Юрист

12.08.2016 00:00    Пределы снижения неустойки за просрочку передачи квартиры

Верховный суд РФ вынес очередное решение, касающееся взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Знакомая многим ситуация, когда Вы приобретаете квартиру по договору долевого участия еще на стадии котлована. При этом застройщик гарантирует, что дом будет построен, а жилое помещение передадут в определенный срок. С учетом специфики строительства жилья, такие сроки зачастую нарушаются. Но чтобы хоть как то мотивировать строительную компанию на сдачу квартир в срок, законодательством предусмотрена неустойка, которую застройщик обязан выплатить потребителю за каждый день просрочки.

Размер такой неустойки установлен в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора. А если покупателем помещения является гражданин, то неустойка по договору долевого участия взыскивается в двойном размере.

Однако, несмотря на то, что законом предусмотрен конкретный размер неустойки за просрочку передачи квартиры, застройщики при судебных спорах по подобным делам, ссылаются на статью 333 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет снизить размер неустойки, если он несоразмерен нарушению. При этом, суды самостоятельно на свое усмотрение снижают неустойку без объяснения причин.

Так произошло и в случае, по которому Верховный суд РФ вынес решение по делу № 80-КГ16-5. Как следует из определения Суда, в июне 2012 года покупательница квартиры заключила договор участия в долевом строительстве на однокомнатную квартиру за 1,3 млн руб. В итоге жилое помещение она получила на 311 дней позже даты, согласованной сторонами в договоре.

После этого она решила подать в суд на застройщика и потребовала от него уплатить неустойку 218 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 18 000 руб. и штраф в размере 50% от взысканной суммы. Застройщик попросил суд применить ст. 333 Гражданского кодекса.

Суд первой инстанции удовлетворил требования покупателя лишь частично, снизив размер неустойки за просрочку передачи квартиры до 20 000 рублей, то есть в десять раз меньше, чем было насчитано по закону. Взыскание неустойки в таком размере подтвердили и вышестоящие инстанции.

И только после обращения в Верховный суд РФ, позиция предыдущих судов была отменена, а дело направлено на новое рассмотрение. При этом Верховный суд РФ указал, что применение статьи 333 Гражданского кодекса, на которую ссылаются все застройщики, по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Однако в нарушение указанных норм судами не приведены мотивы, обосновывающие допустимость уменьшения размера взыскиваемой неустойки, а застройщиком не представлены доказательства исключительности случая, при котором имеются обстоятельства препятствующие оплате законной неустойки и позволяющие уменьшить ее размер.

Таким образом, было признано, что если размер неустойки и уменьшается судами по запросам застройщика, то такое снижение должно быть обоснованно и для уменьшения пени должны быть приведены веские причины.